A형 19번문제

19. 투자의 레버리지 효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

산업인력공단 가답안은 ③번으로 되어 있으나

이는 대부비율과 부채비율의 개념이 혼재되어 발생한 명백한 출제오류라고 판단된다.

1) 만약 제시된 문제처럼 부채비율이 50%이고, 총자본수익률이 10%, 저당수익률이 8%라고 가정할 때를 계산해보면

부채비율 = 이 되고, 이 때 지분을 100, 융자를 50으로 볼 수 있고, 이 때 총투자액은 150이 된다.

총투자수익률이 10%이므로 총수익은 = = 10%이므로,
총수익은 15라는 것을 알 수 있다.

자기자본수익률 = 가 되므로, 지분수익률은 11%가 된다.

2) 만약 부채비율이 50%가 아닌 대부비율을 50%라고 계산한다면,

대부비율 = 가 되고, 총투자액이 100, 융자액이 50, 지분투자액이 50이 된다.

총투자수익률이 10%이므로, 가 되고, 총수익은 10이 된다.

이 때 자기자본수익률 = 가 되므로 지분수익률은 12%가 된다.

3) 대부비율(Loan to Value)은 경우에 따라서 대출비율, 저당비율, 융자비율등으로 표현되나 부채비율은 그 의미가 완전히 다른 값이며, 출제위원이 대부비율이라는 의미를 표현하고 싶었다면 당연히 Loan to Value라는 영문표현을 기재해줌으로써 문제풀이의 혼선을 줄였어야 했다고 판단된다.

4) 따라서 본 문제는 제시된 보기에 답이 없으므로, 전체 정답으로 처리되어야 함이 마땅하다.

참고문헌:

1) 안정근, 현대부동산학, 제4판, 양현사, 2011, pp. 243

2) 서진형외, 최신부동산학개론, 부연사, 2016, pp. 326